2023年房地产经纪人每日一练《房地产交易制度政策》8月10日专为备考2023年房地产交易制度政策考生准备，帮助考生通过每日坚持练习，逐步提升考试成绩。

单选题

1、根据《物权法》的规定，可以设定抵押的房地产是（）。

• A：农村宅基地
• B：乡镇企业的厂房
• C：老年福利院的办公楼
• D：所有权有争议的房屋

答 案：B

解 析：《物权法》规定下列财产不得抵押：①土地所有权;②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;③权属有争议的房地产和被依法查封或者以其他形式限制的房地产;④用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押;⑤列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;⑥已被依法公告列入征收范围的房地产;⑦以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以虏地产权利人可以处分和收益的份额比例为限;⑧违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押;⑨依法不能抵押的其他房地产。 

2、房地产开发企业经规划部门批准的规划变更，导致商品房的机构形式、户型等发生变化的，应当在变更确立之日起（ ）。

• A：5
• B：10
• C：15
• D：30

答 案：B

解 析：经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用工程情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。

3、在上述所列房地产法律、法规和规定中，效力排第三的是（）。

• A：《城市房地产管理法》
• B：《A省城镇房地产开发经营管理条例》
• C：《A省商品房销售管理办法》
• D：《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》

答 案：C

解 析：从立法层次上看，房地产法律体系主要包括宪法、房地产法律、房地产行政法规、地方性法规、行政规章和规范性文件以及最高人民法院的司法解释。《城市房地产管理法》属于房地产法律，《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，《A省商品房销售管理办法》属于地方(省级)政府规章，《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》属于地方(县级)政府规章。省级政府制定的地方政府规章的效力高于县级政府制定的地方政府规章，低于地方性法规、低于法律，效力排第三。

4、个人住房贷款期限在1年以内，实行合同利率，遇法定利率调整，（）。

• A：不分段计息
• B：分段计息
• C：是否分段计息由双方协商确定
• D：立即按新利率执行

答 案：A

解 析：个人住房贷款期限在1年以内，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息;贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。 

5、下列行为中，属于房地产行政管理关系的是（ ）。

• A：房地产经纪人员为客户代办房屋登记
• B：房地产行政主管部门对房地产经纪人员行为进行检査
• C：房地产经纪行业组织对房地产经纪人员进行继续教育
• D：房地产经纪行业组织对房地产经纪人资格考试试卷进行分析

答 案：B

解 析：房地产行政管理关系，是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监督、检査时发生的法律关系。

多选题

1、2015年10月冯某委托甲房地产经纪机构代理对外租赁其一套住宅。甲机构的房地产经纪人陈某找到承租人褚某并按照市场价格签订了房屋租赁合同，租赁期为3年。2018年3月，冯某委托甲机构代理出售该住房，同年5月该套住宅按照市场价转售给卫某，并办理了房屋登记手续。卫某因结婚急等装修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。下列说法中，正确的有（ ）。

• A：租赁期限未到期，褚某有权主张原租赁合同继续履行
• B：卫某急等房屋装修结婚系正当理由，陈某与褚某签订的原租赁合同自动终止
• C：冯某转让该房屋时，应提前通知褚某，褚某在同等条件下有优先购买权
• D：褚某虽无意购买该房屋，但若2015年10月主张优先租赁权，卫某不得拒绝
• E：褚某请求确认冯某与卫某签订的房屋买卖合同无效的，人民法院应予支持

答 案：AC

解 析：AB两项，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。C项，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。D项，第三人善意购买租赁房屋并已经办理房屋所有权转移登记手续的，承租人优先购买权人民法院不予支持。本题中，3月份冯某委托出售，褚某在10月份主张优先租赁权，已超过15天，且卫某已办理了房屋登记手续，所以褚某无权主张优先租赁权。E项，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

2、市、县房地产交易管理机构的主要工作任务是（）

• A：办理房地产交易、鉴证及权属转移初审手续
• B：为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务
• C：协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款
• D：制定颁发房地产行业规范性文件
• E：整顿和规范房地产交易秩序

答 案：ABCE

解 析：市、县房地产交易管理机构的主要工作任务是：①执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实施办法；②执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实旌实施办法；③办理房地产交易、鉴证及权属转移初审手续；④协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；⑤为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务；⑥建立定期的市场交易信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务

3、签订房屋出售经纪服务合同前，房地产经纪机构应向房屋出售委托人说明合同内容，需要书面告知委托人的事项有（ ）。

• A：应由房屋购买委托人协助的事宜、提供的资料
• B：房屋买卖涉及的税费
• C：经纪服务内容和完成标准
• D：经纪服务收费标准、支付方式
• E：委托出售房屋的市场参考价格

答 案：BCDE

解 析：签订合同前，房地产经纪机构应向房屋出售委托人说明合同内容，并书面告知应由房屋出售委托人协助的事宜、提供的资料。

4、对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征（）。

• A：印花税
• B：营业税
• C：土地增值税
• D：房产税
• E：个人所得税

答 案：BD

解 析：B项，对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格，向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税。D项，对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征房产税。 

5、2009年3月1日发生的屋面漏水问题（）。

• A：在房屋建筑工程保修期内
• B：在商品住宅保修期内
• C：不在房屋建筑工程保修期内
• D：不在商品住宅保修期内

答 案：AB

解 析：A项，房屋建筑工程质量保修期限从工程竣工验收合格之日起计算，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。B项，商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期;存续期少于最低保修期限的，保修期不得低于相应的最低保修期限。屋面防水竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，最低保修期限为3年。